Project management
El objetivo de un Project Management es ser un colaborador de alta confianza del Promotor el cuál delega la gestión directa para profesionalizar labores técnicas de cierta cualificación.
Se trata de incrementar el nivel de precisión en la consecución de los plazos, reducir los imprevistos de forma que se mantengan según lo planeado los plazos y los costes.
Etapa preconstrucción: si bien no se está ejecutando la obra, es la fase en la que se están tomando las decisiones más importantes que van a afectar al modelo de negocio y a los costes. En est aetapa se tratan principalmente los siguientes asuntos:
- Presupuesto objetivo
- Programación general de actividades
- Asesoría constructiva
- Licitación
- Contratación
Etapa construcción: a pié de obra se sigue el día a día y los avances de la obra. Se supervisa principalmente:
- Programación de actividades de Obra
- Control de costes
- Control de reclamaciones
- Control de recursos y medios
- Control de calidad
- Reuniones de Obra
- Informe mensual
- Recepción y liquidación de las obras
Project monitoring
El objeto de este servicio es la supervisión de los aspectos técnico-económicos que intervienen en la gestión y desarrollo de una promoción inmobiliaria financiada, independiente del resto de agentes intervinientes, analizando de forma periódica y sistemática, el desarrollo de la promoción desde un punto de vista técnico-económico, para conocer en qué se está empleando el importe financiado, permitiendo así a la entidad financiadora o inversora limitar o controlar en todo momento el riesgo de su inversión.
Fase Inicial: se realiza una Due Diligence, en base a la documentación existente y aportada, donde se analizan principalmente los siguientes aspectos:
- Viabilidad técnica, urbanística y administrativa
- Viabilidad económica y de comercialización
- Evaluación de riesgos
- Cumplimiento normativo y análisis de riesgos
- Supervisión y análisis documental del proyecto
- Conclusión y propuesta de actuaciones para minimizar riesgos detectados.
- Identificación del inmueble en el registro de la propiedad y el catastro, así como análisis del documento que acredita la titularidad actual.
- Revisión del proyecto básico de tramitación de licencia
Fase monitoring: fase de control donde mensualmente y en base a la documentación generada y las visitas realizadas se monitoriza la evaluación monetaria de la promoción revisando principalmente los siguientes asuntos:
- Verificar y comprobar la obra ejecutada
- Detectar y analizar cambios introducidos y riesgos asociados a ellos
- Seguimiento de la planificación, planteando medidas de recuperación de retrasos o riesgos
- Seguimiento económico con revisión de la certificación mensual y a origen así como la previsión de gastos pendientes.
- Supervisión y análisis de la documentación relativa al avance de la obra y los costes de ejecución
- Análisis de la certificación mensual emitida por el constructor y aprobada por la dirección facultativa. Precios contradictorios y modificaciones respecto lo contemplado en el contrato.
- Seguimiento y actualización de la planificación.
- Seguimiento de lo aprobado en licencia para dar cumplimiento y consecución de la licencia de primera ocupación.
- Revisión de los informes del OCT
- Seguimiento de la tramitación de acometidas de suministros
- Estimación de gastos pendientes necesarios para finalizar la promoción.
- Control y seguimiento del ritmo de ventas (Monitorización avanzada)
- Control de pagos a proveedores (Monitorización completa)
- Reportaje fotográfico de seguimiento
- Resumen de riesgos detectados
Fase Final: se realiza una vez terminadas las obras, con revisión de la documentación final que incluye principalmente:
- Verificación del cierre técnico de la obra
- Detección y análisis de riesgos latentes hasta el final de la construcción de la promoción.
- Revisión de la liquidación económica.
- Verificación de licencias y permisos necesarios obtenidos y pendientes con posibles riesgos para su obtención.
- Supervisión de la documentación técnica y administrativa necesaria para el cierre de la promoción.
